- 30 березня 2026 внесено ЗП №15111 після провалу попередньої версії (№14025) 10.03.2026
- З 01.11.2026 цифрові платформи (Airbnb, Bolt, Uklon, Glovo) реєструються в податковій України
- З 01.01.2027 ідентифікація користувачів платформ та автоматичний обмін даними
- Поточний податок на оренду — 23% (18% ПДФО + 5% військовий збір); обговорюється зниження до ~7% для платформної моделі
Що сталося
У Верховній Раді вже понад два роки обговорюють, як оподаткувати доходи українців, отримані через закордонні та місцеві цифрові платформи. Контекст — європейська директива DAC7 (Council Directive 2021/514/EU), яка зобов’язує країни ЄС обмінюватися даними про доходи резидентів із цифрових платформ. Україна рухається в цьому ж напрямку.
Хронологія ключових подій:
- 10 березня 2026 — Рада не підтримала законопроєкт №14025 (попередня версія), він не отримав необхідних голосів
- 30 березня 2026 — внесено оновлений законопроєкт №15111 з уточненими формулюваннями та розширеним перехідним періодом
- Ключова різниця: нова версія м’якша щодо штрафів, розширює коло платформ, чітко прописує обов’язки та строки
«Головне, що потрібно розуміти: закон не вигадує новий податок. Він створює інструмент, який змусить уже чинний 23-відсотковий податок реально працювати. Зараз, за оцінками, понад 90% договорів оренди в Україні проходять неофіційно — після №15111 приховати платформний дохід стане фізично складно.»
Єкатерина Левченко · Керуючий партнер Urban Invest
Кого стосується закон
Закон №15111 поширюється на цифрові платформи, через які українці отримують дохід. Це означає, що обов’язки виникнуть як у самих платформ (зареєструватися та подавати звіти), так і в користувачів (сплачувати податки із задекларованого доходу).
Для орендодавців найважливіше — підпадають Airbnb, Booking, OLX та аналоги. Якщо ви здаєте квартиру або будинок через ці платформи, ваш дохід автоматично передаватиметься до податкової через систему платформи.
Графік впровадження
Якщо закон буде ухвалено (за версією 15111), строки такі:
ЗП №14025 не підтриманий Радою
Попередня версія закону провалена під час голосування — потрібно було більше голосів, але їх не набралося. Документ пішов на доопрацювання.
Внесено ЗП №15111
Оновлена версія з уточненнями щодо штрафів, розширеного списку платформ і перехідного періоду. Документ зареєстрований у Раді.
Обговорення в комітетах
Закон проходить читання, готується до голосування в першому читанні. Паралельно обговорюється питання зниження податку з 23% до ~7%.
Платформи реєструються в податковій
Airbnb, Booking, Bolt, Uklon, Glovo та інші зобов’язані відкрити представництво для податкової України або призначити відповідального агента.
Ідентифікація користувачів і звітність
Платформи починають ідентифікувати користувачів (ІПН, паспорт) та автоматично передавати дані про доходи до податкової. Обмін даними за DAC7-форматом.
Після 01.01.2027 податкова України щоквартально отримуватиме список усіх українців, які отримують дохід через Airbnb/Booking/Bolt тощо. Якщо задекларований дохід не збігається з тим, що надіслала платформа, — це автоматичний привід для перевірки та штрафу.
23% зараз vs 7% у перспективі
Чинна модель оподаткування оренди для фізособи в Україні:
18% ПДФО + 5% військовий збір. Декларація подається самостійно до 1 травня наступного року. Штраф за несплату — 25% від боргу, до 50% за повторні порушення.
Знижена ставка для тих, хто працює через зареєстровану платформу. Платформа сама утримує та перераховує податок — орендодавцю не потрібно подавати декларацію.
Зниження з 23% до 7% — це у 3,3 раза. Ідея проста: якщо хочеш працювати «в білу», тобі дають комфортний податок; якщо ні — податкова все одно знайде тебе через дані платформ і застосує повні 23% + штрафи.
Паралельно обговорюється можливість скасування ПДФО з оренди до кінця воєнного стану за умови обов’язкової офіційної фіксації угод через платформу. Це «пряник» для переходу в легальне поле.
Підготуватися до нового закону
Наш партнер-юрист підбере оптимальну схему оформлення оренди під ваш об’єкт: ФОП 2 групи (5%), індивідуальний податок 23% або очікування ставки 7% при перереєстрації.
Безкоштовна первинна консультація · відповідь у Telegram / WhatsApp · політика конфіденційності
Що робити орендодавцям зараз
До листопада 2026 у вас є приблизно 5-6 місяців, щоб обрати стратегію. Три робочі варіанти:
- Перейти на ФОП 2 групи — 5% від доходу + ЄСВ. Це найдешевший легальний варіант, але є обмеження на річний оборот (~1188 мінімальних зарплат) і кількість видів діяльності. Підходить для довгострокової оренди однієї квартири або кількох об’єктів в одній локації.
- Залишитися на ФО (фізособа) — 23%. Простіше оформити (не потрібно відкривати ФОП), але платити більше і самостійно подавати декларацію. Мінус — після 01.01.2027 податкова бачитиме весь ваш дохід через платформи, сховатися не вийде.
- Почекати ставку ~7% через платформену модель. Зараз це пропозиція, не закон — але якщо її приймуть, це стане найкращим варіантом для тих, хто здає через Airbnb/Booking/OLX. Платформа сама утримуватиме податок.
Якщо у вас уже є об’єкт під оренду — не чекайте січня 2027. Краще зареєструвати ФОП 2-ї групи зараз, щоб до моменту запуску платформеної звітності вже бути в легальному полі. Перейти потім на знижену ставку 7% буде простіше, ніж розбирати претензії податкової за минулий період.
Пільга для ветеранів та людей з інвалідністю внаслідок війни
Паралельно із законом №15111 у 2026 році набула чинності окрема пільга для учасників бойових дій і людей з інвалідністю, отриманою внаслідок війни:
- Право на податкову знижку за витрати на оренду житла
- Подається декларація про доходи з додаванням документів на оренду
- Повернення здійснюється через рік після подання декларації
Це не скасування податку орендарю, а компенсація частини ПДФО з бюджету — для орендаря-ветерана. Деталь: договір оренди має бути офіційним, щоб пільга спрацювала.
Часті питання про закон №15111
Закон уже прийнятий чи ще ні?
Станом на 18 травня 2026 закон перебуває в процесі розгляду. Внесений до Ради 30.03.2026 після провалу попередньої версії (№14025) 10.03.2026. Зараз проходить обговорення в комітетах, голосування в першому читанні очікується найближчими місяцями. Строки 01.11.2026 і 01.01.2027 — це графік набрання чинності окремими нормами після прийняття.
Якщо я здаю квартиру довгостроково (не через Airbnb), мене це стосується?
Прямо — ні. Закон №15111 регулює доходи через цифрові платформи. Довгострокова оренда за прямим договором з орендарем залишається в чинному податковому режимі (23%). Але: якщо ви здаєте через OLX або подібну платформу, і угода проходить через неї — це вже підпадає під закон.
Що буде, якщо я не перейду на легальну схему?
Після 01.01.2027 податкова автоматично отримуватиме дані про ваші доходи з Airbnb/Booking/Bolt тощо. Якщо ви не задекларували цей дохід — штраф: 25% від суми податку за перше порушення, до 50% за повторні, плюс індивідуальні штрафи 51-85 тисяч гривень. Приховати платформений дохід фізично не вийде.
Зниження до 7% — це вже точно чи ще обговорюється?
Обговорюється. Станом на травень 2026 це публічна пропозиція для переходу на платформену модель, але остаточна ставка ще не затверджена. Джерело: Minfin.com.ua, GreenPost. Це «пряник» від держави для переходу в легальне поле — підсумкова цифра може виявитися 5%, 7% або 10%.
Чи варто мені відкривати ФОП зараз або почекати?
Якщо вже здаєте — відкривати зараз. ФОП 2-ї групи платить 5% від доходу + ЄСВ (864,70 грн/міс) — це менше за будь-яку обговорювану ставку, і податкова не матиме претензій. Перейти потім на 7% (якщо приймуть) можна через перереєстрацію діяльності. Альтернатива — чекати рік без визначеності й потрапити під автоматичний штраф у 2027.
Де читати оригінал закону?
На сайті Верховної Ради zakon.rada.gov.ua — знайдіть за номером 15111 у розділі «Поточне законодавство». Аналіз для орендодавців публікують РБК-Україна, Minfin.com.ua, Factor (бухгалтерські видання), GreenPost. Усі посилання на перевірені джерела — у блоці «Джерела» нижче.
- 📍 РБК-Україна — Податок OLX ухвалено: Рада змінює правила
- 📍 Minfin.com.ua — Оподаткування цифрових платформ — закон №15111 (18.03.2026)
- 📍 Factor (бухгалтерське видання) — Аналіз ЗП №15111 для підприємців
- 📍 GreenPost — Оренда квартир 2026: штрафи за тінь і перспектива зниження податків до 7%
- 📍 Finance.ua — Податкова знижка за оренду житла для учасників бойових дій
