- Зараз офіційна оренда оподатковується 23% (18% ПДФО + 5% військовий збір)
- 9 червня 2026 Рада підтримала зниження ПДФО орендодавцям з 18% до 5%, план — з 2027 року
- Обговорювана мета — загальне навантаження близько 7% (варіанти 7/9/10% ще не закріплені)
- У 2024 дохід від оренди задекларували лише ~900 власників — ринок у тіні
Скільки платять за оренду зараз
Офіційна здача квартири в Україні оподатковується двома платежами з доходу фізособи:
- ПДФО — 18%
- Військовий збір — 5% (підвищений з 1,5% наприкінці 2024 року)
- Разом — 23% від суми орендної плати
Декларацію про майновий стан і доходи подають до 1 травня, а сплачують податок — до 1 серпня наступного року. Юридичний обов’язок платити лежить виключно на власникові житла — навіть якщо в договорі сторони прописали інше.
За несплату податку — від 25% до 50% від суми недоплати. При систематичному приховуванні доходу штраф може сягати 85 000 грн. Саме висока ставка 23% — головна причина, через яку більшість договорів укладають «в чорну».
Що змінюється: закон і строки
Ключові етапи реформи податку на оренду — станом на червень 2026 року:
2026
(2026)
9 червня 2026 року Верховна Рада підтримала законопроєкт, що знижує ПДФО для орендодавців з 18% до 5%. Норма має запрацювати з 2027 року. Публічно обговорюється мета довести сукупне навантаження приблизно до 7%; розглядалися також варіанти 9% і 10% — фінальна ставка поки не закріплена.
«Логіка реформи проста: за ставки 23% оформлювати оренду офіційно невигідно, тому ринок у тіні. Зниження до 7–10% робить «білий» договір нормою, а не винятком — і саме на це розраховує бюджет.»
Катерина Левченко · Керівна партнерка Urban Invest
ФОП чи фізособа: де податок нижчий уже зараз
Не чекаючи реформи, частина орендодавців оптимізує податок через реєстрацію ФОП. Порівняння на 2026 рік:
- Фізособа — 23% (18% ПДФО + 5% військовий збір), без додаткових внесків
- ФОП 3-ї групи (єдиний податок) — 5% від доходу + 1% військовий збір + мінімальний ЄСВ 1 902,34 грн/міс
За однієї квартири та невеликої оренди мінімальний ЄСВ «з’їдає» частину вигоди, і фізособі буває простіше. За кількох об’єктів і великого обороту ФОП зазвичай вигідніший. Точний розрахунок залежить від суми оренди — рахувати варто індивідуально.
Якщо ПДФО для фізособи знизять до 5%, розрив між «фізособою» і «ФОП» скоротиться, а оформлення стане простішим — без реєстрації підприємця і щомісячного ЄСВ. Для власника однієї-двох квартир це і є головний плюс реформи.
Дохід від оренди без податкової рутини
Апарт-готелі під управлінням керуючої компанії працюють «в білу»: податки та звітність веде оператор, ви отримуєте чистий дохід — без декларації, ЄСВ і ризику штрафів. Надішлемо добірку об’єктів під ваш бюджет.
Відповідь у Telegram / WhatsApp протягом робочого дня · політика конфіденційності
Чому ринок у тіні і навіщо легалізація
Масштаб тіньового ринку показує одна цифра: у 2024 році дохід від оренди задекларували лише близько 900 власників на всю країну, тоді як неофіційно житло здають мільйони. Причина — висока ставка 23%.
Мета держави — не зібрати податок за високою ставкою, а вивести ринок із тіні: за реалістичної ставки власники частіше оформлюють договори офіційно, держава отримує фактичну статистику та надходження, а орендарі — захист прав. Влада наголошує, що зниження до 7% не повинно помітно підняти орендні ставки, оскільки такий рівень не створює тиску на ціну.
Реформа йде у зв’язці із законом №15111 про реєстрацію Airbnb, Bolt і Uklon у податковій — разом вони роблять «сіру» оренду водночас і дорожчою, і складнішою.
Що це означає для інвестора
- Чиста дохідність «білої» оренди зросте. За ставки 7–10% замість 23% інвестор залишає собі помітно більше орендного доходу — це напряму покращує ROI квартири під здачу.
- Легальність стає нормою. З урахуванням закону №15111 і зниження ставки приховувати дохід стане невигідно. Планувати інвестицію розумно одразу «в білу» — це знімає ризик штрафів до 85 000 грн.
- Апарт-готелі під керуючою компанією — найпростіший шлях. У наших об’єктах податки та звітність веде керуюча компанія: інвестор отримує дохід уже після всіх розрахунків, без декларації, ЄСВ і спілкування з податковою.
Хочете дохід без податкової рутини — підкажемо об’єкти під управлінням керуючої компанії з прозорою моделлю під ваш бюджет. Залиште заявку, надішлемо добірку та розрахунок.
Поширені запитання про податок на оренду
Скільки зараз платить власник за офіційну здачу квартири?
У 2026 році — 23% від суми оренди: 18% ПДФО + 5% військовий збір. Декларацію подають до 1 травня, податок сплачують до 1 серпня наступного року. Обов’язок платити лежить на власникові житла.
Чи правда, що податок знизять до 7%?
«До 7%» — це обговорювана мета, а не чинна норма. Фактично 9 червня 2026 року Верховна Рада підтримала законопроєкт про зниження ПДФО для орендодавців з 18% до 5%. Розглядалися варіанти підсумкового навантаження 7%, 9% і 10% — фінальна ставка поки не закріплена.
Коли нові правила запрацюють?
Плановий строк набуття чинності — з 2027 року, після ухвалення закону в цілому та підписання. Точна дата і підсумкова ставка залежать від фінальної редакції документа.
Що вигідніше — здавати як фізособа чи як ФОП?
Фізособа платить 23%. ФОП 3-ї групи — 5% єдиного податку + 1% військового збору + мінімальний ЄСВ 1 902,34 грн/міс (2026). За кількох об’єктів ФОП зазвичай вигідніший; за однієї квартири треба рахувати з урахуванням ЄСВ. Після зниження ПДФО для фізосіб розрив скоротиться.
Які штрафи за неофіційну здачу квартири?
Від 25% до 50% від суми несплаченого податку. При систематичному приховуванні доходу штраф може сягати 85 000 грн. Із запуском реєстру майданчиків (закон №15111) виявляти «сіру» оренду стане простіше.
Як зниження податку впливає на дохідність інвестиційної нерухомості?
Зниження податку напряму підвищує чисту дохідність «білої» оренди. А в апарт-готелях під управлінням керуючої компанії податки та звітність веде оператор — інвестор отримує дохід уже після всіх розрахунків, без декларації та ризику штрафів. Це найпростіший спосіб інвестувати «в білу».
- 📍 Finance.ua — Рада знизила податок на оренду житла з 18% до 5%
- 📍 LIGA.net — Курс на легалізацію: як Рада планує знизити податки на оренду
- 📍 RBC-Україна — Скільки треба платити податку зі здачі житла (2026)
- 📍 Factor — Пільгові ставки податків для доходів від оренди житла: версія 2.0
- 📍 GreenPost — Оренда квартир у 2026: штрафи за тінь та зниження податків до 7%
