- 30 марта 2026 внесён ЗП №15111 после провала предыдущей версии (№14025) 10.03.2026
- С 01.11.2026 цифровые платформы (Airbnb, Bolt, Uklon, Glovo) регистрируются в налоговой Украины
- С 01.01.2027 идентификация пользователей платформ и автоматический обмен данными
- Текущий налог на аренду — 23% (18% НДФЛ + 5% военный сбор); обсуждается снижение до ~7% для платформенной модели
Что произошло
В Верховной Раде уже больше двух лет обсуждают, как обложить налогом доходы украинцев, получаемые через зарубежные и местные цифровые платформы. Контекст — европейская директива DAC7 (Council Directive 2021/514/EU), которая обязывает страны ЕС обмениваться данными о доходах резидентов с цифровых платформ. Украина двигается в эту же сторону.
Хронология ключевых событий:
- 10 марта 2026 — Рада не поддержала законопроект №14025 (предыдущая версия), он не получил необходимых голосов
- 30 марта 2026 — внесён обновлённый законопроект №15111 с уточнёнными формулировками и расширенным переходным периодом
- Ключевая разница: новая версия мягче по штрафам, расширяет круг платформ, чётко прописывает обязанности и сроки
«Главное, что нужно понимать: закон не выдумывает новый налог. Он создаёт инструмент, который заставит уже существующий 23-процентный налог реально работать. Сейчас, по оценкам, более 90% договоров аренды в Украине проходят неофициально — после №15111 спрятать платформенный доход станет физически сложно.»
Екатерина Левченко · Управляющий партнёр Urban Invest
Кого касается закон
Закон №15111 распространяется на цифровые платформы, через которые украинцы получают доход. Это значит, что обязанности возникнут как у самих платформ (зарегистрироваться и сдавать отчёты), так и у пользователей (платить налоги с задекларированного дохода).
Для арендодателей самое важное — попадают Airbnb, Booking, OLX и аналоги. Если вы сдаёте квартиру или дом через эти платформы, ваш доход будет автоматически передаваться в налоговую через систему платформы.
График внедрения
Если закон будет принят (по версии 15111), сроки следующие:
ЗП №14025 не поддержан Радой
Предыдущая версия закона провалена при голосовании — нужно было больше голосов, но они не набрались. Документ ушёл на доработку.
Внесён ЗП №15111
Обновлённая версия с уточнениями по штрафам, расширенному списку платформ и переходному периоду. Документ зарегистрирован в Раде.
Обсуждение в комитетах
Закон проходит чтения, готовится к голосованию в первом чтении. Обсуждается параллельно вопрос о снижении налога с 23% до ~7%.
Платформы регистрируются в налоговой
Airbnb, Booking, Bolt, Uklon, Glovo и др. обязаны открыть представительство для налоговой Украины или назначить ответственного агента.
Идентификация пользователей и отчётность
Платформы начинают идентифицировать пользователей (ИНН, паспорт) и автоматически передавать данные о доходах в налоговую. Обмен данных по DAC7-формату.
После 01.01.2027 налоговая Украины будет ежеквартально получать список всех украинцев, которые получают доход через Airbnb/Booking/Bolt и т.д. Если задекларированный доход не совпадает с тем, что прислала платформа — это автоматический повод для проверки и штрафа.
23% сейчас vs 7% в перспективе
Действующая модель налогообложения аренды для физлица в Украине:
18% НДФЛ + 5% военный сбор. Декларация подаётся самостоятельно до 1 мая следующего года. Штраф за неуплату — 25% от долга, до 50% за повторные нарушения.
Сниженная ставка для тех, кто работает через зарегистрированную платформу. Платформа сама удерживает и перечисляет налог — арендодателю не нужно подавать декларацию.
Снижение с 23% до 7% — это в 3,3 раза. Идея простая: если хочешь работать «в белую», тебе дают комфортный налог; если нет — налоговая всё равно тебя найдёт через данные платформ и применит полные 23% + штрафы.
Параллельно обсуждается возможность отмены НДФЛ с аренды до конца военного положения при условии обязательной официальной фиксации сделок через платформу. Это «пряник» для перехода в легальное поле.
Подготовиться к новому закону
Наш партнёр-юрист подберёт оптимальную схему оформления аренды под ваш объект: ФОП 2 группы (5%), индивидуальный налог 23% или ожидание ставки 7% при перерегистрации.
Бесплатная первичная консультация · ответ в Telegram / WhatsApp · политика конфиденциальности
Что делать арендодателям сейчас
До ноября 2026 у вас есть примерно 5-6 месяцев, чтобы выбрать стратегию. Три рабочих варианта:
- Перейти на ФОП 2 группы — 5% от дохода + ЕСВ. Это самый дешёвый легальный вариант, но есть ограничение на годовой оборот (~1188 минимальных зарплат) и количество видов деятельности. Подходит для долгосрочной аренды одной квартиры или нескольких объектов в одной локации.
- Остаться на ФЛ (физлицо) — 23%. Проще оформить (не нужно открывать ФОП), но платить больше и самостоятельно подавать декларацию. Минус — после 01.01.2027 налоговая будет видеть весь ваш доход через платформы, спрятаться не получится.
- Подождать ставку ~7% через платформенную модель. Сейчас это предложение, не закон — но если его примут, это станет лучшим вариантом для тех, кто сдаёт через Airbnb/Booking/OLX. Платформа сама будет удерживать налог.
Если у вас уже есть объект под аренду — не дожидайтесь января 2027. Лучше зарегистрировать ФОП 2-й группы сейчас, чтобы к моменту запуска платформенной отчётности уже быть в легальном поле. Перейти потом на пониженную ставку 7% будет проще, чем разруливать претензии налоговой за прошлый период.
Льгота для ветеранов и инвалидов войны
Параллельно с законом №15111 в 2026 году вступила в силу отдельная льгота для участников боевых действий и людей с инвалидностью, полученной из-за войны:
- Право на налоговую скидку за расходы на аренду жилья
- Подаётся декларация о доходах с приложением документов на аренду
- Возврат осуществляется через год после подачи декларации
Это не отмена налога арендатору, а компенсация части НДФЛ из бюджета — для арендатора-ветерана. Деталь: договор аренды должен быть официальным, чтобы льгота сработала.
Частые вопросы о законе №15111
Закон уже принят или ещё нет?
На 18 мая 2026 закон находится в процессе рассмотрения. Внесён в Раду 30.03.2026 после провала предыдущей версии (№14025) 10.03.2026. Сейчас проходит обсуждение в комитетах, голосование в первом чтении ожидается в ближайшие месяцы. Сроки 01.11.2026 и 01.01.2027 — это график вступления отдельных норм в силу после принятия.
Если я сдаю квартиру долгосрочно (не через Airbnb), меня это касается?
Прямо — нет. Закон №15111 регулирует доходы через цифровые платформы. Долгосрочная аренда по прямому договору с арендатором остаётся в действующем налоговом режиме (23%). Но: если вы сдаёте через OLX или подобную платформу, и сделка идёт через неё — это уже попадает под закон.
Что будет, если я не перейду на легальную схему?
После 01.01.2027 налоговая будет автоматически получать данные о ваших доходах с Airbnb/Booking/Bolt и т.д. Если вы не задекларировали этот доход — штраф: 25% от суммы налога за первое нарушение, до 50% за повторные, плюс индивидуальные штрафы 51-85 тысяч гривен. Скрыть платформенный доход физически не получится.
Снижение до 7% — это уже точно или ещё обсуждается?
Обсуждается. На май 2026 это публичное предложение для перехода на платформенную модель, но окончательная ставка ещё не утверждена. Источник: Minfin.com.ua, GreenPost. Это «пряник» от государства для перехода в легальное поле — итоговая цифра может оказаться 5%, 7% или 10%.
Стоит ли мне открывать ФОП сейчас или подождать?
Если уже сдаёте — открывать сейчас. ФОП 2-й группы платит 5% от дохода + ЕСВ (864,70 грн/мес) — это меньше любой обсуждаемой ставки, и налоговая претензий иметь не будет. Перейти потом на 7% (если примут) можно через перерегистрацию деятельности. Альтернатива — ждать год без определённости и попасть под автоматический штраф в 2027.
Где читать оригинал закона?
На сайте Верховной Рады zakon.rada.gov.ua — найдите по номеру 15111 в разделе «Поточне законодавство». Анализ для арендодателей публикуют РБК-Україна, Minfin.com.ua, Factor (бухгалтерские издания), GreenPost. Все ссылки на проверенные источники — в блоке «Источники» ниже.
- 📍 РБК-Украина — Податок OLX ухвалено: Рада змінює правила
- 📍 Minfin.com.ua — Налогообложение цифровых платформ — закон №15111 (18.03.2026)
- 📍 Factor (бухгалтерское издание) — Анализ ЗП №15111 для предпринимателей
- 📍 GreenPost — Аренда квартир 2026: штрафы за тень и перспектива снижения налогов до 7%
- 📍 Finance.ua — Налоговая скидка за аренду жилья для участников боевых действий
