- Сейчас официальная аренда облагается 23% (18% НДФЛ + 5% военный сбор)
- 9 июня 2026 Рада поддержала снижение НДФЛ арендодателям с 18% до 5%, план — с 2027 года
- Обсуждаемая цель — общая нагрузка около 7% (варианты 7/9/10% ещё не закреплены)
- В 2024 доход от аренды задекларировали лишь ~900 собственников — рынок в тени
Сколько платят за аренду сейчас
Официальная сдача квартиры в Украине облагается двумя платежами с дохода физлица:
- НДФЛ — 18%
- Военный сбор — 5% (повышен с 1,5% в конце 2024 года)
- Итого — 23% от суммы арендной платы
Декларацию об имущественном состоянии и доходах подают до 1 мая, а уплачивают налог — до 1 августа следующего года. Юридическая обязанность платить лежит исключительно на собственнике жилья — даже если в договоре стороны прописали иное.
За неуплату налога — от 25% до 50% от суммы недоплаты. При систематическом сокрытии дохода штраф может достигать 85 000 грн. Именно высокая ставка 23% — главная причина, по которой большинство договоров заключают «вчёрную».
Что меняется: закон и сроки
Ключевые этапы реформы налога на аренду — по состоянию на июнь 2026 года:
2026
(2026)
9 июня 2026 года Верховная Рада поддержала законопроект, снижающий НДФЛ для арендодателей с 18% до 5%. Норма должна заработать с 2027 года. Публично обсуждается цель довести совокупную нагрузку примерно до 7%; рассматривались также варианты 9% и 10% — финальная ставка пока не закреплена.
«Логика реформы простая: при ставке 23% оформлять аренду официально невыгодно, поэтому рынок в тени. Снижение до 7–10% делает «белый» договор нормой, а не исключением — и именно на это рассчитывает бюджет.»
Екатерина Левченко · Управляющий партнёр Urban Invest
ФОП или физлицо: где налог ниже уже сейчас
Не дожидаясь реформы, часть арендодателей оптимизирует налог через регистрацию ФОП. Сравнение на 2026 год:
- Физлицо — 23% (18% НДФЛ + 5% военный сбор), без дополнительных взносов
- ФОП 3-й группы (единый налог) — 5% от дохода + 1% военный сбор + минимальный ЕСВ 1 902,34 грн/мес
При одной квартире и небольшой аренде минимальный ЕСВ «съедает» часть выгоды, и физлицу бывает проще. При нескольких объектах и большом обороте ФОП обычно выгоднее. Точный расчёт зависит от суммы аренды — считать стоит индивидуально.
Если НДФЛ для физлица снизят до 5%, разрыв между «физлицом» и «ФОП» сократится, а оформление станет проще — без регистрации предпринимателя и ежемесячного ЕСВ. Для собственника одной-двух квартир это и есть главный плюс реформы.
Доход от аренды без налоговой рутины
Апарт-отели под управлением УК работают «в белую»: налоги и отчётность ведёт оператор, вы получаете чистый доход — без декларации, ЕСВ и риска штрафов. Пришлём подборку объектов под ваш бюджет.
Ответ в Telegram / WhatsApp в течение рабочего дня · политика конфиденциальности
Почему рынок в тени и зачем легализация
Масштаб теневого рынка показывает одна цифра: в 2024 году доход от аренды задекларировали лишь около 900 собственников на всю страну, тогда как неофициально жильё сдают миллионы. Причина — высокая ставка 23%.
Цель государства — не собрать налог по высокой ставке, а вывести рынок из тени: при реалистичной ставке собственники чаще оформляют договоры официально, государство получает фактическую статистику и поступления, а арендаторы — защиту прав. Власти подчёркивают, что снижение до 7% не должно заметно поднять арендные ставки, поскольку такой уровень не создаёт давления на цену.
Реформа идёт в связке с законом №15111 о регистрации Airbnb, Bolt и Uklon в налоговой — вместе они делают «серую» аренду одновременно и дороже, и сложнее.
Что это значит для инвестора
- Чистая доходность «белой» аренды вырастет. При ставке 7–10% вместо 23% инвестор оставляет себе заметно больше арендного дохода — это напрямую улучшает ROI квартиры под сдачу.
- Легальность становится нормой. С учётом закона №15111 и снижения ставки скрывать доход станет невыгодно. Планировать инвестицию разумно сразу «в белую» — это снимает риск штрафов до 85 000 грн.
- Апарт-отели под УК — самый простой путь. В наших объектах налоги и отчётность ведёт управляющая компания: инвестор получает доход уже после всех расчётов, без декларации, ЕСВ и общения с налоговой.
Хотите доход без налоговой рутины — подскажем объекты под управлением УК с прозрачной моделью под ваш бюджет. Оставьте заявку, пришлём подборку и расчёт.
Частые вопросы о налоге на аренду
Сколько сейчас платит владелец за официальную сдачу квартиры?
В 2026 году — 23% от суммы аренды: 18% НДФЛ + 5% военный сбор. Декларацию подают до 1 мая, налог уплачивают до 1 августа следующего года. Обязанность платить лежит на собственнике жилья.
Правда ли налог снизят до 7%?
«До 7%» — это обсуждаемая цель, а не действующая норма. Фактически 9 июня 2026 года Верховная Рада поддержала законопроект о снижении НДФЛ для арендодателей с 18% до 5%. Рассматривались варианты итоговой нагрузки 7%, 9% и 10% — финальная ставка пока не закреплена.
Когда новые правила заработают?
Плановый срок вступления — с 2027 года, после принятия закона в целом и подписания. Точная дата и итоговая ставка зависят от финальной редакции документа.
Что выгоднее — сдавать как физлицо или как ФОП?
Физлицо платит 23%. ФОП 3-й группы — 5% единого налога + 1% военного сбора + минимальный ЕСВ 1 902,34 грн/мес (2026). При нескольких объектах и большом обороте ФОП обычно выгоднее; при одной квартире нужно считать с учётом ЕСВ. После снижения НДФЛ для физлиц разрыв сократится.
Какие штрафы за неофициальную сдачу?
От 25% до 50% от суммы неуплаченного налога. При систематическом сокрытии дохода штраф может достигать 85 000 грн. С запуском реестра площадок (закон №15111) выявлять «серую» аренду станет проще.
Как это влияет на доходность инвестиционной недвижимости?
Снижение налога напрямую повышает чистую доходность «белой» аренды. А в апарт-отелях под управлением УК налоги и отчётность ведёт оператор — инвестор получает доход уже после всех расчётов, без декларации и риска штрафов. Это самый простой способ инвестировать «в белую».
- 📍 Finance.ua — Рада знизила податок на оренду житла з 18% до 5%
- 📍 LIGA.net — Курс на легалізацію: як Рада планує знизити податки на оренду
- 📍 RBC-Україна — Скільки треба платити податку зі здачі житла (2026)
- 📍 Factor — Пільгові ставки податків для доходів від оренди житла: версія 2.0
- 📍 GreenPost — Оренда квартир у 2026: штрафи за тінь та зниження податків до 7%
